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22 de Julho de 2017 - 06:36
 
 
Financiamentos imobiliários

O financiamento imobiliário é, para grande parte dos brasileiros, o único meio de aquisição da casa própria, já que, normalmente, quem não possui imóvel, paga aluguel, sendo muito difícil acumular capital para comprar à vista. A seguir, algumas informações que poderão fazer a diferença na hora da contratação do financiamento. Confira!

I – Linhas de crédito disponíveis:
1) Com recursos do FGTS (SFH): É a linha de crédito mais barata que existe no mercado. Hoje o único banco que opera com essa linha de crédito é a Caixa Econômica Federal.  Financia imóvel de valor até R$ 80.000,00, para quem tem renda de R$ 380,00 a R$ 2.900,00 (para imóvel novo) e R$ 380,00 a R$ 3.700,00 (para imóvel usado). Nessa modalidade de financiamento, o comprador não pode possuir outro imóvel que sirva de moradia, no município e/ou municípios limítrofes. Os juros variam em função da renda do comprador e oscilam de 6,00% a 8,16% ao ano, mais a variação da TR. A taxa de juros é reduzida em 0,50% para quem tem 3 anos de carteira assinada sob o regime do FGTS. O prazo do financiamento varia de 10 anos a 30 anos e o valor financiado vai até 80% do valor do imóvel usado, e até 100% do seu valor, se o imóvel for novo;
2) Com recursos das cadernetas de poupança (SBPE): São linhas de crédito oferecidas por quase todas as instituições financeiras. São recursos próprios, não públicos, captados junto a seus clientes. Aqui os juros são mais elevados e podem variar de 8,0% a 12,0% ao ano, mais variação de TR. Existe também a modalidade de financiamento sem correção monetária (variação da TR), caso em que as taxas podem variar de 11% a 18% ao ano, aproximadamente. Em 2007 a TR variou 1,45%.  O prazo do financiamento varia de 5 anos a 30 anos e o valor financiado pode chegar a 80% do valor do imóvel. 

II – Sistemas de amortização (pagamento das parcelas):
1) Tabela Price: As prestações são sempre iguais, periódicas e sucessivas, ou seja, calcula-se a parcela antecipadamente, em função do valor, da taxa de juros e do prazo do financiamento. Pode-se dizer que a parcela é fixa, somente sofrendo a atualização monetária (correção pela TR) em função do prazo do financiamento que é sempre longo. A vantagem dessa forma de pagamento é que com uma renda X, o comprador obtém um valor financiado maior, comparado aos demais Sistemas de Amortização (Ex: SAC). A desvantagem é o perigo do endividamento: Primeiro por que, como dito acima, o valor financiado é maior se comparado aos demais sistemas de amortização. Segundo, por que nesse sistema, a prestação compreende uma parte do capital e uma parte dos juros, sendo que os juros remanescentes são incorporados ao saldo devedor da dívida, incidindo novos juros no período seguinte (similar à capitalização de juros ou juros sobre juros). Em períodos de inflação alta, a correção monetária do saldo devedor (no qual os juros não absorvidos pela prestação foram incorporados) é superior ao valor da prestação paga, fazendo com que o saldo devedor do financiamento, em grande parte do prazo, em vez de baixar, aumente. Se a correção dos rendimentos do comprador não acompanhar a inflação, poderão advir grandes dificuldades no pagamento das prestações;
2) SAC - Sistema de Amortização Constante: As prestações são decrescentes, ou seja, maiores no início e vão baixando no decorrer do período do financiamento. Aqui, as parcelas de capital amortizadas são sempre iguais (por isso o nome constante), mas é adicionada do total dos juros incidentes sobre o saldo devedor no período. Como os juros são totalmente pagos a cada prestação, o saldo devedor da dívida baixa exatamente no valor do capital amortizado, fazendo com que os juros do próximo período sejam menores e, conseqüentemente, a prestação também seja menor. Nesse sistema, com uma mesma renda X, o comprador financia um valor menor (pois a parcela inicial não pode comprometer mais do que 30% de sua renda). Além disso, a parcela vai baixando no decorrer do financiamento, juntamente com o saldo devedor, evitando, com isso, um possível endividamento e conseqüente dificuldade no pagamento das parcelas em função de perda de poder aquisitivo da moeda ou de renda, razão porque é o sistema mais utilizado hoje (quase que exclusivo) por todas as instituições financeiras, quer públicas ou privadas;
3) SACRE: Utilizado somente pela Caixa Econômica Federal. É idêntico ao SAC, dele diferindo apenas no cálculo da prestação. No SAC a prestação varia mensalmente, enquanto que no SACRE varia a cada 12 meses. No final desse período, faz-se um ajuste de forma que todos os juros incidentes sobre o saldo devedor não absorvidos pelas prestações, sejam embutidos nas prestações dos 12 meses seguintes.     
OBS: Em todos os sistemas de amortização a parcela do financiamento não poderá comprometer mais do que 30% da renda do mutuário.  


III - Condições necessárias à obtenção do financiamento:

Do comprador:
· Capacidade civil: Ser maior de idade ou emancipado, ou ser assistido ou legalmente representado;
· Restrições ao crédito: Não possuir restrições ao crédito tais como inscrições no CCF, Serasa, SPC, etc...;
· Renda compatível: A parcela do financiamento não poderá ultrapassar, na maioria dos casos, 25% a 30% da renda familiar comprovada. 

Do vendedor:
· Capacidade civil: Ser maior de idade ou emancipado, ou ser assistido ou legalmente representado;
· Restrições ao crédito: Em algumas instituições financeiras as restrições ao crédito do vendedor podem ser óbices à aprovação do financiamento. Na grande maioria das instituições, somente as restrições que podem colocar em jogo o patrimônio do vendedor ou a propriedade do próprio imóvel transacionado, tais como os protestos e as execuções judiciais, podem inviabilizar o financiamento.

Do Imóvel:
· Estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com matrícula própria;
· Não possuir nenhum ônus ou ações sobre o mesmo (hipotecas, penhoras, etc ...);
· Estar em dia com os tributos (iptu, contribuições de melhorias);
· Estar em dia com as quotas de condomínio.

IV – Utilização do FGTS:

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço poderá ser utilizado pelo comprador em qualquer modalidade de aquisição de imóvel para sua moradia (desde que não possua outro imóvel residencial no município ou municípios limítrofes), com ou sem financiamento imobiliário, em quaisquer instituições bancárias, sejam elas públicas ou privadas. 

V – Dicas importantes:
· Informe-se sobre as linhas de crédito disponíveis no mercado, as que melhor se adequam às suas condições financeiras. Entre as instituições financeiras poderão haver variações nas taxas de juros, tarifas de contratação, administração e seguro;
· Escolha a melhor forma de pagamento. Na dúvida, opte pelo SAC ou SACRE. Você se endividará menos e terá maior facilidade no pagamento das parcelas;
· Utilize sempre que possível o seu FGTS, seja para dar de entrada na compra do imóvel ou para pagar as prestações do financiamento;
· Leia atentamente todas as cláusulas do contrato de financiamento. Veja quais são seus direitos e deveres.


Na dúvida consulte seu corretor ou recorra a um advogado.